Аренда офисов падает в цене

«Аренда». В последнее время объявления с этим словом все чаще можно увидеть на фасадах зданий, где ранее размещались торговые точки или фирмы. Легко ли найти помещение по привлекательной цене?

Кризис, несомненно, коснулся и сферы коммерческой недвижимости. Стало ли от этого легче арендаторам? Мы решили выяснить это и под видом начинающих бизнесменов связались с несколькими владельцами нежилой недвижимости.

Легенда такова: небольшой компании, занимающейся предоставлением IT-услуг и ремонтом оргтехники, необходим офис площадью 30-40 квадратных метров. Уютный, в удобном месте, со свободным подъездом.

Первым на глаза попадается объявление о сдаче в аренду нескольких офисных помещений, расположенных в центре города на базе распавшегося некогда крупного предприятия. Общая площадь – более 150 квадратов, но предприниматель вполне готов сдать часть. Рядом в скором времени наверняка разместятся другие компании. Цена, как признается собственник, будет зависеть не только от квадратуры, но и от этажа (в трехэтажном здании свободно целое крыло): чем выше, тем дешевле. Аренда офиса обойдется в 200-250 рублей за квадратный метр в месяц. Так что здесь можно рассчитывать на офис за 6-8 тысяч рублей.

На улице Краматорской одно из офисных помещений предлагают взять в аренду по 250 рублей за квадрат. Помнится, 10 лет назад на первом этаже этого дома размещался офис компании, которая съехала именно из-за того, что стоимость аренды подняли до 450 рублей. То было давно. Сейчас аренда, несмотря на инфляционные процессы, просела в цене. Но не все на самом деле так просто, как кажется. Если раньше собственники нередко включали коммуналку в стоимость аренды (снимающим помещение в основном предлагали заплатить лишь за электричество и связь), теперь она все чаще ложится на плечи арендатора. Приблизительные суммы ежемесячных платежей стоит накинуть на арендную плату, чтобы получить объективную картину.

– А не хотите ли купить помещение? – интересуется собственник бывшей квартиры на первом этаже в доме на проспекте Ленина, переведенной в нежилой фонд. Мужчина признается, что ищет покупателя, но в случае подписания договора о долгосрочной аренде готов приостановить процесс продажи. Бывшую трешку он готов сдать сроком на год за 120 тысяч рублей.

Вполне подходящее помещение предлагают в поселке ОЗТП. В здании, рассчитанном на несколько офисов, есть все необходимое для работы.

– Коммуникации подведены, интернет на крыше, надо будет – подключим, – уверяет владелец квадратных метров и, чтобы не терять время, предлагает сразу подъехать и посмотреть.

Изучив объявления, приходим к выводу, что выбор свободных помещений широк. Много просторных, которые подойдут под магазины и кафе; встречаются и за 300, и за 350 рублей в пересчете на квадрат, но в среднем офисное помещение на первой или второй линии в центре и в спальных микрорайонах можно найти за 200-250 рублей.

 

– Любопытная складывается ситуация: участники рынка по-разному смотрят на арендные ставки, – отмечает Анатолий Н., занятый в сфере недвижимости. – Владельцы площадей считают их заниженными, арендаторы, наоборот, говорят о том, что цена чересчур высока. Разница в восприятии сказывается на сдаче объектов в аренду, многие из них просто-напросто простаивают. Число сдаваемых помещений постоянно растет, кто-то сжимает или прекращает вести собственный бизнес, а помещения, находящиеся в собственности, пытается сдать.

– Предложений много, потому что в городе нет большой проходимости, – уверяет руководитель агентства недвижимости «Аском» Сергей Инчин. – Полагаю, снижение ставок связано с нехваткой денежной массы. Кто-то отказывается от арендованных помещений, многие собственники, которые ранее зарабатывали на сдаче недвижимости в аренду, стараются ее продать, понимая, что держать такие активы не имеет смысла. Продают не торопясь. Уйдет – хорошо, не уйдет – сбрасывать цену не спешат, надеясь хотя бы частично окупить то, что ранее было вложено. Рынок коммерческой недвижимости перенасыщен. К магазинам, существующим еще с советских времен, добавились новые помещения, первые этажи жилых домов на проспекте переоборудованы под торговые точки и офисы. Логично, что любая цена определяется соотношением спроса и предложения. Чем ниже спрос на помещения со стороны арендаторов – тем меньше цена, и наоборот.

Оформляя договор на аренду помещения, Сергей Викторович рекомендует внимательно осмотреть помещение и посмотреть на правоустанавливающие документы. Если на месте и они, и собственник, можно заключать сделку. И, разумеется, важно внимательно читать договор, чтобы потом не возникло недоразумений по времени внесения арендной платы или каким-то другим моментам. Желательно, чтобы перед подписанием документ оценил юрист.

 

Начинающие предприниматели могут снять офис на более выгодных условиях, чем все остальные, благодаря оказываемым в городе мерам поддержки.

– Бизнес-инкубатор «Орский» предоставляет в аренду офисные помещения для субъектов малого предпринимательства на льготной основе, – напоминает директор учреждения Светлана Бердникова.– В первый год аренды наши резиденты платят 40 % от установленной рыночной стоимости арендной платы, во второй – 60 %, в третий – 80 %. Офисы оборудованы мебелью, оргтехникой индивидуального и коллективного доступа, телефоном и интернет-каналом. Снять помещение у нас могут предприниматели, срок регистрации которых не превышает трех лет.

Как отмечают юристы муниципального учреждения, для того чтобы разместиться в помещении, необходимо принять участие в конкурсе. Стоимость аренды определяет независимый оценщик. Для примера, недавно занятое помещение специалисты оценили в 182 рубля за квадратный метр, соответственно, стоимость аренды офисного помещения в первый год составляет порядка 73 рублей за квадратный метр.

Одно из помещений в инкубаторе вот-вот освободится. Желающие занять его есть. Но и другие предприниматели могут принять участие в конкурсном отборе, откликнувшись на заявку, размещенную на сайте госзакупок. С перечнем необходимых для подачи документов можно ознакомиться на сайте бизнес-инкубатора. Если претендент окажется единственным, конкурс признают несостоявшимся, но в случае соответствия объявленным требованиям он станет резидентом. В случае если желающих будет много, конкурсная комиссия оценит качество описания конкурентных преимуществ товаров и услуг, стратегию развития, прогнозируемые изменения финансовых результатов и срок окупаемости проекта и выберет наиболее перспективного претендента. Это реальный шанс сэкономить, доступный на этапе становления.

СПРАВКА ОГ

Как отмечают специалисты, стоимость аренды коммерческой недвижимости зависит от нескольких факторов:

– общий уровень цен на рынке;

– месторасположение относительно делового центра;

– оснащенность помещения средствами связи.