Отказники поневоле. Кто возьмется за проблемные дома?
Протечки воды, отключения электричества и другие коммунальные проблемы становятся настоящей бедой для жителей домов, которыми никто не управляет.
Да, за это не приходится платить, но и решать возникающие проблемы, следить за текущим состоянием некому. Сегодня в Орске десятки домов можно назвать бесхозными. Какова их дальнейшая судьба? Что делать, чтобы они не оставались без присмотра?
Письмо в редакцию, как крик души. Житель поселка Победа через «Орскую газету» задает вопрос заместителю главы города по муниципальному хозяйству: планируется ли наведение порядка в сфере обслуживания МКД управляющими организациями?
– Вопрос касается бесхозных домов, – объясняет старший по дому № 10 на ул. Достоевского Владимир Одинкин. – Только в поселке Победа без управления сегодня находится 16 домов. Торги по выбору управляющих компаний, проводимые администрацией города, результатов не дали. Они проводятся по явно завышенным, необоснованным тарифам. Попытки разобраться, откуда берется тот или иной тариф для конкретного дома, ни к чему не привели.
– Определение способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений, – комментирует ситуацию Артем Учкин. – Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании его решения. Оно является обязательным для всех собственников жилья в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Существуют три способа управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Собственниками помещений многоквартирных домов, расположенных в поселке Победа, выбран непосредственный способ управления, но принимая во внимание, что управляющими организациями города данные дома не обслуживаются, способ управления считается нереализованным.
В УЖКХ администрации Орска 10 и 17 октября 2019 года были проведены открытые конкурсы по отбору управляющей организации в отношении вышеуказанных домов, до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе не была подана ни одна заявка.
В соответствии с п. 59 Правил проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 75 от 06.02.2006 г., конкурсы считаются несостоявшимися.
Как отмечают в администрации, если собственники на общем собрании не примут решение о способе управления, то будут проведены очередные открытые конкурсы, согласно действующему законодательству.
– При проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации по многоквартирному дому № 10 на улице Достоевского, с учетом технических характеристик дома применен тариф 13,21 рубля с квадратного метра, – поясняет Артем Игоревич, – установленный для такого типа домов решением Орского городского Совета депутатов № 40-687 от 26.09.2018 г. (согласно решению, тариф составляет 15,23 рубля с 1 кв. м, принимая во внимание, что с 1 января 2019 г. на территории Оренбургской области приступил к своим обязанностям региональный оператор по обращению с ТКО – ООО «Природа», из тарифа исключены услуги, оказываемые региональным оператором, на сумму 2,02 рубля с 1 кв. м). Кроме того, согласно п. 59 постановления Правительства РФ № 75 от 06.02.2006 г., при проведении очередного открытого конкурса, если на ранее проводимые конкурсы не была подана ни одна заявка, организатор конкурса обязан увеличить расчетный размер платы (тариф) не менее чем на 10 процентов.
Поселком Победа проблема бесхозных домов не ограничивается. Есть они на улицах Вокзальной и Щебеночной (мы неоднократно писали про дом № 13, жители которого очень страдают от отсутствия управляющей компании). Без хозяйской руки остался дом № 74 на Новой Биофабрике: здесь некому делать текущий ремонт, а проблемы копятся как снежный ком. В разных уголках Орска, преимущественно на окраинах, имеются подобные многоэтажки. Люди жалуются, просят помощи, безуспешно пытаются призвать к активности соседей, но не могут сдвинуть ситуацию с мертвой точки. Отметим, не все эти дома – коммунального заселения (бывшие общежития); доля последних в числе бесхозных – около 20 %.
– В проблеме домов, оставшихся без управления, я вижу две основные причины, – отмечает председатель Общественного совета при ГЖИ по Оренбургской области Вячеслав Петренко. – Первая: собственники своевременно не провели общее собрание и не приняли предложений, которые, согласно Жилищному кодексу, представляет управляющая организация. Обычно все упирается в тариф. Люди говорят: вы почти ничего не делаете, а тариф предлагаете слишком высокий.
Вторая причина: до истечения срока договора одна из сторон должна заявить о желании продолжать сотрудничество. Если управляющая организация видит, что у дома есть большая задолженность, что собственники не берегут общее имущество, она уведомляет собственников письмом о необходимости принять решение о выборе управляющей организации и сообщает, что по истечении срока договор будет расторгнут. И ни суд, ни ГЖИ не смогут заставить управляющую организацию продолжать обслуживание.
Да, если собственники не определились, город может назначить временную управляющую организацию сроком на 1 год, прибегнув к торгам. Но проблема в том, что, оценив состояние дома и долги жителей, управляющие организации не подают заявки на участие в конкурсе. Сегодня такая проблема есть во многих регионах России.
Недавно я принимал участие в форуме, на котором обсуждалась эта тема. Эксперты сошлись на том, что требуется определить механизм работы по назначению временных управляющих организаций, так как до конца он не отработан. Нужен соответствующий нормативно-правовой акт, принятый на федеральном уровне.
– К тому, что дома остаются без управления, часто приводит отсутствие своевременной разъяснительной работы, – говорит депутат Законодательного Собрания Оренбургской области, председатель комитета по собственности, природопользованию и строительству Аркадий Швецов. – Считаю, что город должен со всей серьезностью подходить к этому вопросу. Зачастую люди не понимают, за что они должны платить. Возможно, до определенного момента они не видели никакого движения: у них не ремонтировали и не мыли подъезды, не убирали во дворе. Управляющая компания должным образом не исполняла свои обязанности, что повлекло недобросовестное отношение жильцов к платежам.
Проблема обоюдная. Во многом она упирается в тариф. Люди не соглашаются на предложения управляющих организаций, а обслуживать дома себе в убыток никто не будет. Именно поэтому никто не подает заявок, когда городская администрация инициирует торги.
Было бы неплохо установить в регионе минимальный тариф для домов с разным заселением, на уровне не ниже 20 рублей. Но пока мы не можем этого сделать, потому что тариф у нас нерегулируемый, согласно федеральному законодательству.
Сегодня в тарифах по всей области существует большая разница, и это при одних и тех же условиях коммунального обслуживания. Если сравнить Оренбург и Орск с городами Самарской, Челябинской областей, то у нас они занижены. А от тарифов зависит и качество обслуживания. В Оренбурге есть дома, которые платят по 40-45 рублей. Посмотрите, какая там красота, чистота и порядок! В подъездах на подоконниках растут цветы. Во дворе – нормальное освещение.
При наличии минимального тарифа город смог бы договориться с управляющими организациями, чтобы они взяли на баланс проблемные дома. Пусть даже поначалу те не принесут прибыли, но со временем смогут принять участие в программах капитального ремонта, и тогда их обслуживание станет выгодным.
Нередко людям хочется платить меньше. Но чем это оборачивается? В Орске был пример, когда на рынок вышла компания и переманила жителей многоэтажек тарифами, которые были на несколько рублей ниже средних по городу. Деньги она собирала, но практически ничего не делала, а через 3 года начала процедуру банкротства. По-хорошему, за неисполнение компаниями договорных отношений нужно вводить уголовную ответственность, чтобы вытеснить с рынка недобросовестных игроков, которые, занижая тарифы и вступая в сговор со старшими домов, просто собирают деньги и ничего не делают. Люди должны понимать, что кидаться на низкие тарифы не стоит, это чревато недоработками. И качество работ нужно контролировать. Важно, чтобы это делал не только старший по дому, а группа жителей. Можно попросить, чтобы управляющая организация повесила на информационном стенде график уборки, разместила там же телефоны организаций, принимающих жалобы.
Особая ситуация – по домам, в которых 8-15 квартир. Экономически обоснованный тариф для них будет гораздо выше. Но здесь необходимо государственное и муниципальное регулирование. Хочу подчеркнуть главное: если домами не управлять, любой может превратиться в аварийный за несколько лет, а то и месяцев!
Людмила Светушкова,
выпускающий редактор