Частных домов в избытке, а «доходных» нет

Цены на недвижимость во многих крупных городах России заметно просели. Самое время вкладывать в нее средства, говорят одни эксперты.

Другие утверждают, что необходимости торопиться нет, мол, падение идет уже давно, а роста в ближайшие годы не предвидится.

Весной на своих страницах «ОГ» поднимала вопрос изменения цен на жилую недвижимость. Тогда риелторы отмечали, что рынок не скоро выйдет из депрессии. Мы выяснили, что происходит сейчас, как изменилась ситуация осенью, какие тренды и перспективы просматриваются с позиции дня сегодняшнего.

 

Анализ цен на реализуемое жилье на нескольких популярных интернет-порталах показал: идет планомерное снижение. По данным сайта «Домофонд», по Орску в сравнении с прошлым годом оно составило 5% (по Оренбургу цифры близкие – 4,9%). Средняя стоимость квадратного метра за год опустилась с 25,8 до 24,8 тысячи рублей. В областном центре снижение цены более показательно – с 45,5 тысячи рублей за квадрат произошло падение до 43.

– В крупных городах колебания цен более заметны, чем у нас, потому что там более гибкий рынок, больше его проходимость. Увеличивается спрос – повышается цена, уменьшается спрос – идет ее остановка или снижение, – отмечает руководитель агентства недвижимости «Аском» Сергей Инчин. – У нас в городе такого нет, так как численность населения не растет, соответственно, в той экономической ситуации, которую мы имеем, спрос не повышается. Полагаю, что в ближайшем времени глобальных изменений не предвидится. С 2008 года в городе практически ничего не поменялось. До этого денежная масса была больше, разумеется, спрос на недвижимость был выше. После того как произошла инфляция, орчанам стало сложнее приобретать жилье. Хотя во все времена были люди, которые инвестировали средства в недвижимость. Есть они и сейчас. Как правило, они вкладывают свободные деньги в однокомнатные или двухкомнатные ликвидные квартиры в хорошем состоянии, которые в любой момент можно продать, чтобы обналичить деньги. Приобретают их осенью или зимой, подбивая финансовые итоги года, если на руках оказываются свободные средства.

Что касается заявляемых цен, обычной практикой стало их завышение продавцом. Это позволяет покупателю торговаться и приобретать жилье ниже первоначально озвученной суммы. К примеру, если однокомнатная квартира выставлена за 600 тысяч рублей, зачастую ее можно купить и за 550 тысяч. Сегодня многое зависит не столько от района города, сколько от состояния жилья.

 

Как отмечают риелторы, в Орске рынок перенасыщен частными домами. Со времен распада Советского Союза, когда в стране разрешили строить частные дома выше одного этажа, люди стали расширяться в надежде, что будут жить там с детьми и внуками. Средства в такое жилье вложены немалые, а продать его на неплатежеспособном рынке довольно сложно.

– Недавно выставили на продажу коттедж площадью более 200 квадратов с баней, парилкой, сауной, всего за 3,3 миллиона рублей, – рассказывает риелтор агентства недвижимости «Перспектива» Дмитрий Байнозаров. – Его строительство и отделка обошлись владельцу дороже. Но продать дом по более высокой цене не представляется возможным, спрос на элитную недвижимость невысок.

По мнению Дмитрия, рынок давно упал, и уже 2-3 года предпосылки к росту не просматриваются.

– Еще 5 лет назад 3-комнатная квартира в среднем продавалась за 1,8 млн рублей, сегодня – за 1,3-1,4 млн, двухкомнатные продаются в среднем за 900 тысяч, однокомнатные – за 550-600, – отмечает он. – Почему происходит снижение цен? Потому что у людей нет стабильного достойного заработка, сокращаются рабочие места. Сегодня минимум сделок совершается за собственные средства. В основном в ход идут материнский капитал, сертификаты (в городе работает программа поддержки молодых семей), а также ипотека.

 

Процентные ставки по ипотеке снизились. Специалисты рынка недвижимости говорят, что взять ее стало вполне реально под 9% годовых. Тем не менее условия выдачи ужесточились. Редко кому одобряют такой кредит на сумму свыше миллиона рублей. И меньше 500 тысяч стараются не давать. Есть у медали еще одна сторона. Участились случаи, когда люди оказываются не в силах платить ипотеку. Банк подает на них в суд и продает квартиру, которая по условиям предоставления кредита находится в залоге. Так что очень важно просчитать свои возможности и взвесить все риски, а при нехватке части суммы на улучшение жилищных условий – рассмотреть вариант получения потребительского кредита, не требующего залогового обеспечения сделки.

Несмотря на кажущийся застой, на рынке недвижимости невозможно не заметить и позитивные моменты. Один из них – рублевые цены на недвижимость. Прошли времена, когда к рискам покупки жилья в кредит добавлялся риск девальвации национальной валюты. Люди успешные и платежеспособные на этапе покупки квартиры становились людьми без денег, квартиры, а порой и без определенного места жительства. С долевым строительством ситуация сложнее, так как оно дискредитировано чередой банкротств крупных застройщиков, в результате которых десятки тысяч россиян остались и без средств, и без жилья. Несмотря на попытки властей урегулировать ситуацию, люди еще какое-то время будут с недоверием относиться к авансовому финансированию строительства недвижимости. А потому на первичном рынке надежда в основном на застройщиков.

 

Жилищное строительство в Орске переживает не лучшие времена, и тем не менее оно ведется. Ежегодно в городе появляется несколько новых многоквартирных домов.

– Квадратный метр жилья эконом-класса под ключ в новостройке в Орске продается от 29 тысяч рублей. Цена остается примерно на уровне прошлых лет, хотя себестоимость строительства увеличивается, – комментирует генеральный директор ПКФ «Мастер-Сервис», депутат городского Совета Курмамбай Кумакбаев. – Если к новому дому необходимо подводить газ, воду, электроэнергию от подстанции – это повышает затраты. Строительные материалы дорожают. За последнее время в цене заметно поднялись цемент, металл, арматура, уголки, лес. Если весной один кубометр леса стоил          6,5 тысячи рублей, сейчас 9-9,5. По металлу за последние полгода подорожание составило 30-35%. За последние 3 года дважды в год все стабильно дорожает. Так что строительство становится довольно рисковым предприятием.

Спрос на новое жилье, конечно, есть, но он невысок. Учитывая разницу в стоимости, часто выбор делается в пользу вторичного рынка.

 

Чего же сегодня не хватает рынку недвижимости?

– У нас полностью отсутствуют распространенные в Европе «доходные дома», которые позволяют группе лиц или организациям привлекать инвестиции в строительство, покупку недвижимости с целью сдачи в аренду людям, не способным или не желающим обременять себя покупкой квартир, – отмечает риелтор Татьяна Смирнова. – В Европе доход от аренды существенно превышает процент по банковским депозитам. Сейчас рынок аренды недвижимости у нас фрагментарный и «серый», это не приносит ни спокойствия участникам рынка, ни дохода государству.

Основной доход при реализации недвижимости, по наблюдениям Татьяны, приносит жилье небольшой площади (эконом-класса), основным покупателем которого выступают молодые семьи.

– Учитывая демографический спад начала 90-х, продлившийся до начала 2000-х годов, молодых семей у нас мало, – подчеркивает собеседница. – В 2005-2010 годах ситуация изменилась, грянул беби-бум, способный привести к массовому созданию молодых семей в 2023-2030 годах. Но надо делать ставки и на изменение ментальности людей и склонность к поздним бракам – в возрасте 25-35 лет.

 

КСТАТИ

Некоторые эксперты предсказывают очередной рост строительства жилой недвижимости после 2025 года. Правда, есть основания полагать, что к тому времени покупка квартир конечным пользователем составит не более 50 процентов, остальная часть жилья будет сдаваться внаем.

Людмила Светушкова